Financování bydlení - 4 způsoby, jak na to chytře
Ceny bytů v Praze stouply od roku 2010 o 75 %. Pro většinu z nás je nereálné pořídit si nemovitost z vlastní kapsy. Proto se dnes podíváme na možnosti financování bydlení.
Financovat bydlení úvěrem lze 4 způsoby:
hypotékou, úvěrem ze stavebního spoření, spotřebitelským úvěrem nebo hotově. Úroková sazba přitom není jediným parametrem, podle kterého se rozhodnout. Záleží i na délce fixace, garantované úrokové sazbě, době splácení nebo dalších podmínek úvěru.
Hypotéka
Hypotéka je účelová půjčka na bydlení. K čerpání prostředků je nutné zastavit nemovitost ať tu, kterou žadatel kupuje, nebo jinou. Přestože úrokové sazby hypoték nepatrně vzrostly, stále jsou v porovnání s dobou po poslední finanční krizi velmi nízko. Průměrná úroková sazba hypoték je nyní 2,49 %. Dobu splácení lze rozložit až na 40 let. Tím se sníží splátka a rodinný rozpočet neutrpí tolik. Což je mnohdy cennější než to, že ve výsledku klient zaplatí bance více peněz.
Hypotéka lze využít na:
• koupi bytu, rodinného domu nebo stavebního pozemku
• výstavbu domu
• rekonstrukci
• odernizaci
• vypořádání dědictví nebo společného jmění manželů
• koupi investiční nemovitosti
Pokud stavíte svépomocí, ověřte si, jestli je banka ochotná financovat jen materiál nebo i práci. Fixace úrokové sazby u hypotéky není žádná věda. Standardně se úroková sazba zafixuje na určité období, kdy nepodléhá aktuální situaci na finančním trhu ani se nijak nehýbe. Doporučujeme si pohlídat termín refixace a včas s bankou jednat o nové sazbě. Po konci fixace se úvěr otevře novým možnostem. Dlužník může přijmout nabídku své banky s úrokovou sazbou na další fixační období (dopis přijde 3 měsíce před koncem fixace) nebo se poohlédnout po nabídkách konkurenčních bank, kam přejít. Hypotéku pak tzv. refinancuje. Požádá si o vyčíslení zůstatku k datu výročí fixace a souhlas se splacením a výmazem zástavy po splacení úvěru. Je dobré na refinancování bydlení myslet včas, protože banky mají na vystavení souhlasu i 30 dní. Po vypořádání dlužník začne splácet u nové banky podle nových podmínek. Banka si žadatele důkladně prověří. Problém by mohli mít OSVČ, kteří optimalizují daně. S nulou na daňovém přiznání si banka nebude jistá, že žadatel bude řádně splácet. Ušetřené peníze na daních vytvoří komplikace na straně financování bydlení. V některých případech banka odhadne příjmy podle obratu firmy. Čistý příjem u profesí se službami, jako jsou například právníci, vypočítá banka kolem 30% z ročního obratu, některé banky dokonce 60%.
V říjnu 2018 přišla dvě nová pravidla poskytování hypoték DTI a DSTI, zároveň mohou banky poskytovat úvěry jen do 90 % hodnoty zástavy. ČNB tím chtěla zklidnit trh a snížit riziko exekucí v budoucnosti, až se úrokové sazby znovu vyšplhají na normální hladinu. Tím se financování bydlení poměrně zkomplikovalo. Aktuálně musí mít žadatel na účtu alespoň 10% ceny nemovitosti. I když je ale nemá, řešení tu je. Pořízení bydlení lze řešit kombinací hypotéky například se stavebním spořením, nebo druhou nemovitostí, kterou dáme bance do zástavy. Ani tak by ale žádný poradce nedoporučil žadateli vydat se ze všech peněz. Kdykoliv může přijít výpadek příjmu, který ohrozí domácnost. To není strašení. Statisticky má exekuci každý desátý člověk. Dva úvěry zatíží rozpočet dvěma splátkami. Ideální je, vytvořit si rezervu o 6násobku měsíčních výdajů. Ta pak vystačí na nečekané výpadky příjmů nebo náhlé výdaje na domácnost. Vyřešte financování bydlení chytře a nespaďněte do dluhové pasti.
Druhá možnost, jak financovat bydlení, je prostřednictvím stavební spořitelny. Ty mnohdy nabízejí velmi atraktivní úrokovou sazbu od 2,14%. K čemu se ale přiklonit? K hypotéce nebo úvěru ze stavebního spoření. Aby se žadatel správně rozhodl, musí nejdřív dokonale pochopit, jak úvěr ze stavebního spoření funguje. Co se podle RPSN (roční procentní sazba nákladů) jeví skvělá nabídka, může nakonec vyjít dráž než financování bydlení hypotékou. Nebo obráceně. Při financování bydlení tímto způsobem totiž záleží také na tom, jak dlouho si žadatel spoří na stavebním spoření nebo jestli stavební spoření vůbec už má.
Pokud si žadatel sjednal stavební spoření čerstvě, může zažádat o tzv. překlenovací úvěr. Spořitelna poskytne úvěr maximálně do výše cílové částky, kterou žadatel zvolil v momentě, kdy si sjednával spoření. Během této fáze splácí úrok a zároveň dává pravidelnou úložku na účet stavebního spoření. Z našetřených peněz plyne žadateli státní podpora a zhodnocení vkladu. Úrokovou sazbu lze sjednat na celou dobu trvání stejnou nebo jen určitý čas jako v případě hypoték.
Do řádného úvěru ze stavebního spoření se úvěr přehoupne po splnění dvou podmínek:
1. naspoření 40 % cílové částky
2. uplynutí 2 let a více od založení stavebního spoření
Ve fázi řádného úvěru ze stavebního spoření se od výše úvěru odečte naspořená částka. Následuje splácení á la hypotéka, standardní způsob financování bydlení, jak ho známe. Poslaná splátka umořuje samotný dluh a část jde na úroky. Modrá pyramida a Stavební spořitelna české spořitelny (Buřinka) nabízí úvěr ze stavebního spoření s podmínkami jako u hypotéky. V případě Buřinky se jedná konkrétně o produkt Hypoúvěr od Buřinky. Období překlenovacího úvěru snížily tyto dvě spořitelny na minimum, což z nich dělá unikátní způsob financování bydlení. Stejně jako u hypotéky si žadatel navíc zafixuje úrokovou sazbu.
Stavební spořitelny mnohdy nabízí dokonce stejnou úrokovou sazbu po celou dobu splácení. Jistota, která z nabídky plyne, je ale vykoupená vyšším úrokem. V druhém případě spořitelna ve smlouvě představí, podle jakého klíče úrokovou sazbu počítá, dobu platnosti a garanci maximální výše úrokové sazby.
Spotřebitelské úvěry se hodí spíše k rekonstrukci apod. Patří totiž vzhledem k vysokému úroku k té nejméně vhodné variantě financování. Navíc se spotřebitelské úvěry sjednávají ve srovnání s hypotékou na krátkou dobu. Splátka je pak vysoká. Na druhou stranu žadatel nemusí zastavovat nemovitost. Účelové spotřebitelské úvěry jsou tzv. "nezajištěné" stavebních spořitelen. Úroková sazba se pohybuje kolem 4 - 5% a spořitelny poskytnou úvěr v hodnotě i více než 800 000 Kč. Úvěr je vhodný třeba na rekonstrukci koupelny nebo modernizaci.
Malý úvěr od stavební spořitelny pokryje náklady třeba na rekonstrukci koupelny. U neúčelových spotřebitelských úvěrů byla průměrná úroková sazba k 1. 1. 2018 8,85%. V rámci financování bydlení se hodí maximálně k pořízení vybavení do bytu nebo zmíněnou rekonstrukci.
Zdaleka nejlepší způsob financování bydlení. Pokud patříte mezi těch pár šťastlivců, kteří mají na koupi nebo stavbu nemovitosti vlastní prostředky, nezbývá, než vám pogratulovat. V budoucnosti nebudete nikomu nic dlužit ani vaši nemovitost nezatíží zástavní právo. Logicky také odpadá vyřizování úvěrů. Do koupi nebo stavby se můžete pustit klidně hned.
Ideální varianta financování bydlení je vlastními prostředky. Situace ale není černobílá a nabízí se ještě jeden pohled na věc. Dnes, když jsou úrokové sazby hypoték nízko, vyplatí se i tak vzít hypotéku. Růst ceny nemovitosti předčí úroky na hypotéku a zbytek zůstane majiteli jako zisk. Hypotéku nebo úvěr ze stavebního spoření? Jste–li na začátku a hledáte, jak výhodně financovat bydlení, nebo už úvěr máte a chystáte se refinancovat? Kontaktujte našeho specialistu, který pro vás navrhne optimální řešení.
Potřebuji 100% hypotéku
V říjnu 2018 přišla dvě nová pravidla poskytování hypoték DTI a DSTI, zároveň mohou banky poskytovat úvěry jen do 90 % hodnoty zástavy. ČNB tím chtěla zklidnit trh a snížit riziko exekucí v budoucnosti, až se úrokové sazby znovu vyšplhají na normální hladinu. Tím se financování bydlení poměrně zkomplikovalo. Aktuálně musí mít žadatel na účtu alespoň 10% ceny nemovitosti. I když je ale nemá, řešení tu je. Pořízení bydlení lze řešit kombinací hypotéky například se stavebním spořením, nebo druhou nemovitostí, kterou dáme bance do zástavy. Ani tak by ale žádný poradce nedoporučil žadateli vydat se ze všech peněz. Kdykoliv může přijít výpadek příjmu, který ohrozí domácnost. To není strašení. Statisticky má exekuci každý desátý člověk. Dva úvěry zatíží rozpočet dvěma splátkami. Ideální je, vytvořit si rezervu o 6násobku měsíčních výdajů. Ta pak vystačí na nečekané výpadky příjmů nebo náhlé výdaje na domácnost. Vyřešte financování bydlení chytře a nespaďněte do dluhové pasti.
Úvěr ze stavebního spoření
Druhá možnost, jak financovat bydlení, je prostřednictvím stavební spořitelny. Ty mnohdy nabízejí velmi atraktivní úrokovou sazbu od 2,14%. K čemu se ale přiklonit? K hypotéce nebo úvěru ze stavebního spoření. Aby se žadatel správně rozhodl, musí nejdřív dokonale pochopit, jak úvěr ze stavebního spoření funguje. Co se podle RPSN (roční procentní sazba nákladů) jeví skvělá nabídka, může nakonec vyjít dráž než financování bydlení hypotékou. Nebo obráceně. Při financování bydlení tímto způsobem totiž záleží také na tom, jak dlouho si žadatel spoří na stavebním spoření nebo jestli stavební spoření vůbec už má.
1. žadatel nemá stavební spoření
Pokud si žadatel sjednal stavební spoření čerstvě, může zažádat o tzv. překlenovací úvěr. Spořitelna poskytne úvěr maximálně do výše cílové částky, kterou žadatel zvolil v momentě, kdy si sjednával spoření. Během této fáze splácí úrok a zároveň dává pravidelnou úložku na účet stavebního spoření. Z našetřených peněz plyne žadateli státní podpora a zhodnocení vkladu. Úrokovou sazbu lze sjednat na celou dobu trvání stejnou nebo jen určitý čas jako v případě hypoték.
Do řádného úvěru ze stavebního spoření se úvěr přehoupne po splnění dvou podmínek:
1. naspoření 40 % cílové částky
2. uplynutí 2 let a více od založení stavebního spoření
Ve fázi řádného úvěru ze stavebního spoření se od výše úvěru odečte naspořená částka. Následuje splácení á la hypotéka, standardní způsob financování bydlení, jak ho známe. Poslaná splátka umořuje samotný dluh a část jde na úroky. Modrá pyramida a Stavební spořitelna české spořitelny (Buřinka) nabízí úvěr ze stavebního spoření s podmínkami jako u hypotéky. V případě Buřinky se jedná konkrétně o produkt Hypoúvěr od Buřinky. Období překlenovacího úvěru snížily tyto dvě spořitelny na minimum, což z nich dělá unikátní způsob financování bydlení. Stejně jako u hypotéky si žadatel navíc zafixuje úrokovou sazbu.
Stavební spořitelny mnohdy nabízí dokonce stejnou úrokovou sazbu po celou dobu splácení. Jistota, která z nabídky plyne, je ale vykoupená vyšším úrokem. V druhém případě spořitelna ve smlouvě představí, podle jakého klíče úrokovou sazbu počítá, dobu platnosti a garanci maximální výše úrokové sazby.
Spotřebitelský úvěr
Spotřebitelské úvěry se hodí spíše k rekonstrukci apod. Patří totiž vzhledem k vysokému úroku k té nejméně vhodné variantě financování. Navíc se spotřebitelské úvěry sjednávají ve srovnání s hypotékou na krátkou dobu. Splátka je pak vysoká. Na druhou stranu žadatel nemusí zastavovat nemovitost. Účelové spotřebitelské úvěry jsou tzv. "nezajištěné" stavebních spořitelen. Úroková sazba se pohybuje kolem 4 - 5% a spořitelny poskytnou úvěr v hodnotě i více než 800 000 Kč. Úvěr je vhodný třeba na rekonstrukci koupelny nebo modernizaci.
Malý úvěr od stavební spořitelny pokryje náklady třeba na rekonstrukci koupelny. U neúčelových spotřebitelských úvěrů byla průměrná úroková sazba k 1. 1. 2018 8,85%. V rámci financování bydlení se hodí maximálně k pořízení vybavení do bytu nebo zmíněnou rekonstrukci.
Financovat bydlení z vlastní kapsy
Zdaleka nejlepší způsob financování bydlení. Pokud patříte mezi těch pár šťastlivců, kteří mají na koupi nebo stavbu nemovitosti vlastní prostředky, nezbývá, než vám pogratulovat. V budoucnosti nebudete nikomu nic dlužit ani vaši nemovitost nezatíží zástavní právo. Logicky také odpadá vyřizování úvěrů. Do koupi nebo stavby se můžete pustit klidně hned.
Shrnutí
Ideální varianta financování bydlení je vlastními prostředky. Situace ale není černobílá a nabízí se ještě jeden pohled na věc. Dnes, když jsou úrokové sazby hypoték nízko, vyplatí se i tak vzít hypotéku. Růst ceny nemovitosti předčí úroky na hypotéku a zbytek zůstane majiteli jako zisk. Hypotéku nebo úvěr ze stavebního spoření? Jste–li na začátku a hledáte, jak výhodně financovat bydlení, nebo už úvěr máte a chystáte se refinancovat? Kontaktujte našeho specialistu, který pro vás navrhne optimální řešení.
